Boomul imobiliar brașovean. Proiecte și provocări

imob

Ieri citeam că în Brașov se coace un nou mega-proiect imobiliar între Immochan România (proprietarul mallului Coresi) și proprietarul Avantgarden Tractorul, Daniela Kasper. Se va numi Coresi Avantgarden și are în plan construcția a 3.000 de apartamente, cu o primă fază de 13 blocuri cu 560 de apartamente.

Fenomenul imobiliar Tractorul

În zona Tractorul s-au adunat mai bine de zece proiecte imobiliare noi, chiar înaintea inaugurării Coresi Shopping Resort. Multe dintre ele sunt acum în stadii avansate, cu sute de apartamente deja predate la cheie. Urban Invest, Casa Nobel, Top City, Dynamic Residence, Imperial Residence, Korona Invest, House Residence, Grandis Residence, Maurer Imobiliare și alți câțiva dezvoltatori și-au găsit loc între șoseaua de centură a Brașovului și cartierul vechi al fostei uzine Tractorul, creând un trend. Practic, fiecare jucător important din piață vrea să construiască în Tractorul. Proiecte mai mari sau mai mici există și în celelalte cartiere, din Schei până în Noua și din Bartolomeu până în Triaj. Există câteva proiecte în diferite stadii de dezvoltare și în Sânpetru, Hărman, Ghimbav, Cristian, Săcele, Târlungeni și Râșnov.

Evoluție și provocări

Brașovul își trăiește acum primul mare boom imobiliar. Înainte de criza din 2008-2009 existau doar Europe Residence și Avantgarden 1, deci nu avusese loc o explozie a construcțiilor, ci a prețurilor. Atunci apartamentele vechi, comuniste, se vindeau la sume astronomice.

Astăzi se construiește mult, poate prea mult pentru o piață care mai devreme sau mai târziu va fi supra-saturată. Adică într-o bună zi mai toți cei care doreau să-și cumpere o locuință, o vor face. Studiile arată că o treime din brașovenii activi pe piața muncii au nevoie de locuințe, dar unul din șase ar vrea s-o cumpere. În tot acest timp, chiriile au crescut cu până la 10%, dar la vânzare, statistic vorbind, prețul locuințelor noi chiar a scăzut în ultimul an cu 43 euro/mp. În paralel, există depuse cereri pentru 2.500 de locuințe sociale, și chiar Ministerul Dezvoltării Regionale a promisc că va finanța demararea unor lucrări anul viitor, dar ce nu promite Guvernul?

Nu trebuie uitat că pe piață există foarte multe locuințe vechi la vânzare, al căror preț cel mai probabil va scădea, iar cele noi creează deja probleme. Supraaglomerația din Tractorul umple la refuz Strada 13 Decembrie în orele de vârf, de multe ori se circulă bară la bară și pe Independenței între giratoriu și podul dinspre Bartolomeu. În viitor vor trebui create noi benzi de circulație, dar pe 13 Decembrie asta nu se poate decât sacrificând o fâșie îngustă din Parcul Tractorul și reamenajarea podului de cale ferată. Construcția unui nou ansamblu rezidențial pe Jepilor, la liziera pădurii, a iscat deja dezbateri aprinse între dezvoltatori și locuitorii cartierului Răcădău, care au lansat și o petiție online (noua modă de protest electronic) semnată de 700 de persoane. A avut loc chiar și o dezbatere publică la Primărie, se discută și de un referendum local.

Ce ne învață trecutul pieței imobiliare brașovene?

În Brașov au existat și proiecte mari care au eșuat, deși aveau ambiții la fel de mari. Silver Mountain se dorea un complex de lux în Poiană, a falimentat în primăvara lui 2014, iar acum BCR-ul se chinuie să-l vândă. BelleVue Residence a fost cocoțat pe drumul Poienii și a scos la vânzare apartamente cu prețuri între 200 și 800 de mii de euro. A intrat în insolvență, iar prețul apartamentelor nevândute s-a înjumătățit. Tâmpa Gardens din Răcădău a fost inaugurat acum vreo 5 ani. Între cele două blocuri am avut pentru o perioadă scurtă și clubul Bamboo la Brașov, unde a concertat Busta Rhymes. Și Tâmpa Gardens a intrat în insolvență, fiind scos de BCR la vânzare cu încă 120 de apartamente nevândute.

Ce ne rezervă viitorul?

Discutam zilele trecute cu niște prieteni care și-ar cumpăra un teren pentru construirea unei case, dar cu greu găsești un lot convenabil.  O locație în care să n-ai nici zonă industrială în imediata apropiere, nici să te umbrească vreun bloc nou, nici să nu-ți iei în vreun câmp vecin cu vreo comună din jur. Asta dacă nu vrei să te retragi undeva la țară…

Merită precizat că în anul 2015 mare parte din vânzările de locuințe în Brașov s-au datorat și programului ,,Prima Casă”. De altfel, la nivel național în 2015 numărul dosarelor a crescut cu 30% față de anul 2014. În ultimele săptămâni continuarea programului în anul 2016 a stat sub semnul întrebării, iar în cele din urmă a fost modificat. Plafonul de garanţii va fi mai mic decât cel alocat în acest an, dobânzile vor fi ajustate la nivelul pieţei. Cei care au luat deja un împrumut „Prima Casă“ nu vor mai putea contracta altul nou cu scopul achiziţionării sau construirii unei locuinţe mai mari sau mai scumpe.

Probabil că unii dezvoltatori vor încetini ritmul construcțiilor în următorii ani, iar alții vor repeta greșelile celor mai vechi, rămânând cu ele nevândute. Pentru că Brașovul nu este la fel de atractiv economic precum Bucureștiul sau Clujul (din varii motive pe care nu le enumăr aici). Puțini studenți aleg să rămână în Brașov din cauza raportului ucigător între nivelului salariilor și cel al cheltuielilor. Ar fi câțiva relocați pe la multinaționalele noastre, dar nu destui încât să miște hotărâtor piața.

 

 

Foto: urban-invest.ro, maurerimobiliare.ro, trei.alphaville.ro

Facebook Comments

Leave a Reply